O Que É O Banco De Investimento Imobiliário?
Você já ouviu essas palavras muitas vezes quando se trata de imóveis – se você está apenas casualmente interessado ou você pretende se tornar o próximo guru imobiliário.
E se você ignorar a crise ocasional da habitação ou três, você pode ver por que o mercado imobiliário é tão essencial para todos os tipos de indústrias diferentes:
- Utilitários: Necessidade de entregar eletricidade em algum lugar...
- Varejo do consumidor: Preciso de encaixar aqueles Brooks Brothers em algum lugar...
- Industrials: Necessidade de estacionar seu jato particular em algum lugar...
Mas há surpreendentemente pouca informação lá fora sobre o que você realmente fazer em uma propriedade real grupo bancário de investimento – mesmo que muitas pessoas estejam interessadas no campo.
Vamos corrigir isso com uma entrevista de um analista que entrou em rede no IB, vindo de uma escola estadual não-alvo.
O entrevistado de hoje cobriu alojamento, jogos e construção de casa, e ele pode lhe dizer tudo sobre propriedades e REITs também – então vamos começar e aprender como o setor é dividido, como a avaliação funciona, e o que você precisa saber quando a temporada de entrevista começa. Esta entrevista apresenta comentários de avaliação e análise financeira fornecidos separadamente por .
Colocando a Fundação
Q: Ok, vamos começar com sua história e como você entrou. Estava mais interessado em bancos de investimento ou em imóveis?
A: Claro. Fui a uma escola estadual e juntei-me um pouco com alunos para encontrar o meu papel.
É incrivelmente vital encontrar alguém que possa patrocinar (semelhante a mentoring, mas mais como um passo acima) sua entrada em uma equipe de bancos de investimento, e de lá ajudar a cuidar de seu progresso em termos de atribuições.
E por sua vez, você, como o mentee, precisa executar bem para garantir que seu superior parece ótimo.
Quando me encontrei em uma equipe de imóveis, pensei em obter uma licença imobiliária, mas esse tipo de fundo não é necessário de um ponto de vista de nível de entrada.
Então eu estava definitivamente mais interessado em bancos de investimento desde o início, e só aconteceu com a rede meu caminho para um grupo imobiliário.
Q: Eu sei que não estamos focados em redes aqui, mas algumas dicas sobre como se destacar?
R: Para fazer bem, você só precisa i) a atitude certa, ii) atenção aos detalhes, e iii) um verdadeiro senso de trabalho em equipe.
- Atitude: Se eu lhe der uma missão no 3AM, você terá um sorriso na cara na manhã seguinte? Ou pelo menos não estar a babar-se na tua secretária?
- Atenção ao detalhe: Consegues verificar o teu próprio trabalho? Se eu não tenho tempo para fazer todas as minhas próprias tarefas, então eu definitivamente não tenho tempo para fazer suas tarefas.
- Trabalho em equipa: Pode antecipar as necessidades dos seus colegas? Se alguém está trabalhando em páginas do setor, e você se deparar com um artigo útil, você será capaz de criar um resumo rápido de 3 pontos para que sua equipe não perca tempo?
Q: E que outras dicas você tem sobre entrar se você não pode usar o recrutamento no campus? Alguma coisa específica para imóveis?
R: Veja como eu penso sobre os diferentes canais de recrutamento, se a oportunidade fosse uma casa e você estava olhando para “quebrar”:
- Porta da frente: Recrutamento no campus, aplicação on-line, programas de diversidade, etc...
- Porta lateral: Rede através de ex-alunos e referências internas.
- Porta traseira: Tomando outro papel e depois transferindo internamente.
- Janela: Voluntariado para trabalhar de graça e, em seguida, criar uma posição para si mesmo.
- Chimney: Ajude um analista em suas próprias tarefas, então você efetivamente criar um externship. Talvez entrar para fazer perfis de ideia de aquisição, etc...
- Através do Muro: Entre durante um Superday, promovendo o caminho certo relacionamentos com antecedência.
Eu não acho que muito do que estou dizendo aqui é específico para imóveis - networking em qualquer área de banco de investimento é o mesmo.
Aqui, você só precisa ter certeza de que você mostra paixão pelo setor para maximizar suas chances de ser colocado em nosso grupo.
Imóveis 101
Q: Isso é bom para ouvir... Então vamos saltar para o que você realmente fazer em um grupo imobiliário em um banco. Como é dividido?
A: O imobiliário é uma das áreas de cobertura mais amplas em bancos de investimento, e cada setor é bastante diferente:
Investimento Imobiliário Trusts (REITs): Essas empresas são como empresas de private equity, mas para propriedades em vez de empresas. Eles compram e vendem propriedades, operam e melhoram-nas, e às vezes até desenvolvem novas propriedades.
REITs podem ser diversificados, ou podem se concentrar em um setor específico, como comercial, residencial, varejo, industrial (ex: armazéns), saúde, e assim por diante; algumas empresas podem ter uma concentração geográfica também.
REITs são obrigados a emitir 90% de sua renda tributável como dividendos para evitar imposto de renda de nível corporativo - e que a exigência combinada com sua aquisição constante e desenvolvimento de novas propriedades resulta em dinheiro mínimo on-hand a maior parte do tempo.
Assim, eles têm enormes necessidades de financiamento e precisam emitir dívida e equidade constantemente apenas para continuar operando.
Construtores de casa: Estas empresas constroem e vendem casas, muitas vezes para geografias particulares. Uma empresa como a KB Home (NYSE: KBH) pode ter uma presença particularmente forte nos EUA do Sudoeste e do Sudeste.
Às vezes, essas empresas também oferecem serviços de financiamento através de um braço separado. Você pode esperar ver ofertas semelhantes de equipamentos de construção (Deere and Deere Finance) ou até mesmo fabricantes de automóveis (ex: GM).
A demanda por casas é o indicador mais forte de onde este setor está indo – em uma economia pobre com alto desemprego, construção doméstica não é um ótimo lugar para ser.
Alguns banqueiros também podem cobrir agregados, que estão relacionados com os materiais usados no edifício de casa ou mesmo desenvolvimento de infraestrutura (NB: empresas neste espaço incluem Martin Marietta Materials, ou Vulcan Materials).
Jogos: Eles devem apenas chamar este “Casinos”, mas eu acho que “Gaming” soa melhor.
O driver chave aqui é o quão bem os cassinos podem manter os jogadores dentro do cassino e gastar dinheiro (por isso, todas essas garrafas grátis quando você jogar fora seu bônus em Vegas...).
As operações do Casino também incluem restaurantes caros com alguns dos melhores chefs do mundo, e shows elaborados com os maiores nomes do entretenimento (ex: Cirque du Soleil). Então, então não é surpreendente que o setor muitas vezes apresenta...
Alojamento: A maioria dos hotéis e resorts (linhas de cruzeiro às vezes caem sob transporte). Preço, promoção (pense Priceline.com ou Kayak.com), e as taxas de ocupação para hotéis influenciam este setor.
Os próprios hotéis também oferecem serviços de conferência / convenção / feira como outra fonte de receita (se eles estão em um hub de jogos principal).
O comprimento de estadia é crítico e pode ser impulsionado pela expansão da amenidade e adições de hotel de luxo. Proximidade para outras grandes cidades é um motorista no mercado da Ásia, como é a infraestrutura de transporte (Veja aqui um exemplo da visão geral de uma empresa de hospedagem).
Ao contrário de edifícios residenciais ou comerciais, que apresentam arrendamentos de longo prazo, os hotéis têm “lumpier” e mais receita sazonal – que apresenta tanto um desafio quanto uma oportunidade.
P: Você discutiu REITs acima, mas quantas vezes você trabalha com propriedades individuais em um grupo IB imobiliário?
